なぜ高さ制限が必要なのか?

最近、建物の高さに関するルールづくり(高さ制限)を行う自治体が増えています。

なぜ高さ制限を実施する自治体が増えてきているのでしょうか。

第一回目は、高さ制限が必要とされてきた背景を簡単に概観しながら、このブログの問題意識を述べていきます。

■現在の良好な住環境は規制によって守られているとは限らない

高さ制限の目的は、現在の住環境を守りたい、お城や山への眺望景観を守りたい、高さの揃った街路景観をつくりたいなど、自治体や地域により様々です。

しかし、規制のきっかけの多くは、高層建築物を巡る紛争です。そして、その紛争が発生する要因の一つは、現実の街並みの高さと現行の都市計画の規制内容との間にあるギャップにあります。

建築紛争を見ると、比較的戸建て住宅が多い場所において、10数階建て・30m超のマンションが建設されるというケースが多く見られます。

低層の住環境を享受してきた住民にしてみれば、高層マンションは住環境を損なう存在でしかないでしょう。

しかし、実際の都市計画の規制を見ると、高層の建築物が十分建てられる規制であるのです。

例えば、容積率200%の地域において、建物の建蔽率を20%とすると10階建てのものが建設可能です。総合設計制度等の緩和制度を使えば、より高いものが建つことになります。

つまり、現在の戸建て住宅による良好な環境が保たれているのは、現行の規制のおかげなのではなく、地域住民や土地の所有者が高い建物を建てなかっただけという「偶然の産物」によることが少なくありません。

 ■規制の緩さに起因する住民と事業者の意識のズレ

仮に、相続等により土地が、地域住民ではない第三者の企業に売却されるとします。当然、企業は土地から得られる利益を最大化するために、規制が許す最大限度の大きさの建物をつくろうとするでしょう。

この建物の計画が明らかになったときにはじめて、地域住民は自分たちの住環境が規制によって守られていたわけではないことを知ることになるのです。

住民は住環境を損なう高層建築物は認めないと主張し、マンションを建設する事業者は合法的な建築物なのだから建設を止めないと主張します。

地域で生活を営んできた住民の立場が第一に尊重されるべきとは思います。しかし、法律が許す範囲内で行われる企業の経済活動を一方的に排除することは、それはそれで問題があるとも考えられます(もちろん、合法ではあっても明らかに脱法行為的な開発は排除すべきです)。

また、住民が一人の地権者である場合、相続等に直面すればできるだけ高値で土地を売却したくなるでしょうから、住民対事業者という対立構図では捉えきれない問題も抱えています。

■都市計画の規制内容を共有すること

しかし、一番の問題は、本来こうした紛争を防止するために存在するはずである都市計画の規制の内容が充分ではないことです。

さらに言うと、住民たちが自分たちの地区の規制内容を十分に知らないこと、これは自治体が情報の周知を徹底していないことが問題の根底にあります。

ルールに関する情報が共有されてはじめて、現在のルールが充分なのか、またはルールの強化が必要なのかといった判断ができることになるのだと思います。

■前もって「高さ」のあり方を考える

最近の高さ制限の増加は、現実の市街地の姿と規制内容のギャップを埋め合わせようとする住民や行政の意識の現れであると考えられますが、この動きは今後一層進展していくことでしょう。

もちろん、市街地の姿は建物の高さだけをコントロールすることで良くなるわけではありません。

しかし、高さは、社会・経済状況の影響を受けやすい要素である一方で、街並みに最も大きなインパクトを与える要素の一つでもあるのです。

だからこそ前もって高さのあり方を考える必要があるのだと思います。

広告

自己紹介にかえて 「高さ制限とまちづくり」

 高さ制限は良好なまちづくりを実現するためのツールとして有益であり、もっと活用されるべきであると思います。

 このブログでは、全国における高さ制限の最新動向や、高さ制限を活用したまちづくりの実例等の情報を提供することにより、高さ制限の活用の一助になればと考えています。

 また、そもそも高さ制限は何のために行うのか、さらには建物の高さとはどのような意味を持つのかといった根本に立ち戻って、建物の高さ・高さ制限のあり方についても考えていく予定です。

 

1.高さ制限・景観計画に関する最新情報

・高さ制限の導入、景観計画の策定に関わる自治体の動きを紹介。

 

2.高さ制限に関する事例紹介

・手法別、地域特性・目的別に先進的な事例を紹介。

 □紛争予防を目的とした広域的指定の例(高度地区)

 □景観保全を目的とした地区レベルの高さ制限の例

 □景観計画を活用した高さ制限の例  等

 

3.高さ制限の解説(高さ制限とは何か?)

・高さ制限は何のために、どのような方法で行うのか。

・歴史的な経緯から見た高さ制限、法制度から見た高さ制限について解説。